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到底有多少房子被空置?机构:这个省会空置率20%排第一!问题出在哪?
2022年08月10日 08:26
来源: 每日经济新闻
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摘要
【到底有多少房子被空置?机构公布最新数据:这个省会空置率20%排第一!问题出在哪?】近日,贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况,结果显示,江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一,达到20%,也就是说,南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是河北廊坊,空置率为19%。

  关于中国究竟有多少房子,又有多少房子在空置,一直讨论不休。

  事实上,近些年来,不少机构都发布了相关的研究报告,比如2017年中金公司的《数说中国存量住房》称:2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%,其中城区分别为14.7%和9.7%。

  西南财经大学的《2017中国城镇住房空置分析》称:2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。

  2014年,西南财大中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》则指出:2013年中国城镇空置率22.4%,远高于其他国家和地区。其中,一线城市空置率18%,二线城市空置率27%,三线城市27%。

  而近日,贝壳研究院的一份住房空置调研情况报告,将人们的目光又拉回到住房空置率这一话题上。

  28城平均空置率达12%

  近日,贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况,结果显示,江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一,达到20%,也就是说,南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是河北廊坊,空置率为19%。

  贝壳报告称,对其业务范围内的小区摸底调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。

  报告显示,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。

  住房空置率随城市能级依次递增,一线城市平均7%,二线平均12%,三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。

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图片来源:贝壳研究院

  分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下。西安、郑州、昆明、合肥、无锡等大部分城市处在10%-15%之间。南昌、廊坊、佛山住房空置率相对较高,均在15%以上。

  贝壳认为住房空置率的区域差异,直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说,空置率在5%—10%之间是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。

  贝壳研究院表示,此次统计仅选取了已售存量住房,相较其他统计口径,所得出的空置率是偏低的。

  事实上,对空置率的定义,也有广义和狭义之分。

  广义空置率,是指 只要某时刻该房屋无人居住即为空置,将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置,倾向于高估空置率。

  狭义空置率 则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除,方法上更为科学合理。

  而如何定义无人居住,以及无人居住的时间长短,成为空置率统计的关键。

  每个国家或地区的实行标准也有不小的差异——

  美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围;日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电;加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住;我国香港则将正在装修的住房也纳入空置房统计范围。

  为何南昌空置率达到20%?

  根据克而瑞研究中心,截至今年6月末,南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上,在全国各大中城市里也处于前列。这里的广义库存量,包括已获批可预售的商品住宅、已动工未获销售许可住宅以及未动工总建面。

  《南昌市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示,当地城镇居民人均住房建筑面积为38.47平方米。依此计算,南昌市现有商品房广义库存量,足够208万新增人口居住。此外,南昌市的建成区面积近十年从208平方公里大幅增长至366平方公里,涨幅达到76%。

  不过,据南昌统计局,南昌市常住人口近十年增长135万、户籍人口增长36万,常住人口十年增长率仅为26.5%。由此可见,南昌存在建设速度远大于人口增长速度的问题

  据第一财经,在南昌房地产行业从业超过十年的吴可(化名)表示:“对购房人来说,南昌已经遍地是新城,处处有规划,大部分新城的住宅项目都以大体量刚需楼盘为主,如果不了解门道,很难辨别哪里真正值得购买。像九龙湖、象湖、经开区等地方的新楼盘去化是比较难的,人气也不足。”

  吴可以九龙湖片区举例,该片区目前高楼林立,但是入住率肉眼可见较低,到了晚上亮灯率不足50%,“之前南昌有一家本土自媒体就对九龙湖做过调研,这边小区整体的装修率在60-80%,入住率不到一半”。

  近十年来,南昌不仅规划了大量新城,还十分偏好建设超高层建筑,这让整座城市不断“向上”成长,彻底改变了天际线面貌,但也加重了空置率问题。

  贝壳研究院认为,一旦商品房空置率过高,在限购放松之际就会出现二手房新增挂牌房源激增问题。多机构数据显示,南昌目前二手房挂牌套数已经超过6万套,今年上半年月均成交二手房约1230套,二手房去化周期达到48个月。

  影响住房空置率的具体因素较多

  据贝壳分析,影响住房空置率的原因大致可分别为宏观、微观两类。在宏观层面,购房门槛、老龄化程度和租金回报均会影响住房空置率变化。比如,当老龄化达到一定程度,住房需求会下降。

  比如, 南通老龄化人口占比为23%,空置率为15%;重庆老龄化人口占比达17%,空置率为17%,两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州,65岁以上人口占比和空置率均低于10%。 尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%,空置率仅5.3%

  同时,城市购房门槛也会对空置率形成约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市, 拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高

  比如,2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%,全国购房门槛最高,但其住房空置率仅6%。反之,住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等,其房价也越低。

  此外,持有空置住房的机会成本,即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。

  微观层面上,楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。比如,老旧小区的空置率较低,因为大部分老旧小区通常都位于市中心,交通配套都比较便利,住房需求比较旺盛,导致很少有住房空置。反而是次新小区,业主通常出于装修或通风等原因不着急入住,购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外,从地理位置来看,次新小区多位于离市中心较远的郊区,小区配套不齐全,出租或出售的难度相对较高,因此住房空置率更高。

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  从物业类型看,住房空置率由低到高依次为住宅 <公寓> <别墅,其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。这是因为,公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关,比如部分公寓用于投资经营,部分别墅用于度假等。>

  相关报道

  28个大中城市平均住房空置率12% 深圳、北京、上海最低

  每5套房就有1套空着!南昌存量房空置率领跑28个大中城市

(文章来源:每日经济新闻)

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